MÓDULO 1 – Fundamentos da Avaliação Evolutiva e Legislação Urbana (4h)
Objetivo: Apresentar os princípios da metodologia evolutiva e o arcabouço legal que regula o uso e ocupação do solo urbano, fundamentais para avaliações seguras e bem embasadas.
1. Métodos previstos na NBR 14.653-1: enfoque na metodologia evolutiva
Neste tópico, o aluno conhecerá os métodos principais de avaliação de imóveis previstos na NBR 14.653-1, com destaque para a metodologia evolutiva, que considera separadamente o valor do terreno e das benfeitorias (como edificações e melhorias), e depois os agrega. Esse método é amplamente utilizado para imóveis urbanos construídos.
2. Conceitos de terreno, benfeitorias e valor agregado
Será explicado o que se entende por terreno (solo nu), benfeitorias (construções, muros, instalações etc.) e como a junção desses dois elementos forma o chamado valor agregado. Essa separação é essencial para aplicar corretamente a metodologia evolutiva e interpretar os valores de forma técnica e fundamentada.
3. Aplicações práticas da metodologia evolutiva
Aqui o aluno verá situações práticas em que a metodologia evolutiva é mais indicada, como em casas, galpões, prédios comerciais ou residenciais. Também entenderá como esse método permite identificar quanto vale o terreno separadamente da construção, o que é útil em processos judiciais, desapropriações e regularizações.
4. Lei nº 6.766/1979: loteamentos, diretrizes urbanas e impacto na avaliação
Neste tópico, será apresentado um resumo da Lei nº 6.766/79, que regula os loteamentos urbanos. O aluno entenderá como as exigências legais para parcelamento do solo (como largura de ruas, infraestrutura, áreas públicas) impactam diretamente na valorização ou desvalorização de um imóvel urbano.
5. Plano Diretor: zoneamento, uso e ocupação do solo, coeficiente de aproveitamento e o reflexo nos valores
Por fim, o aluno aprenderá o que é o Plano Diretor Municipal e como ele define regras para cada região da cidade — como zoneamento, o que pode ou não ser construído, alturas máximas, e o coeficiente de aproveitamento (quantidade de metros quadrados que podem ser construídos no lote). Essas regras influenciam diretamente o potencial construtivo e o valor de mercado do imóvel.
- Professor: Sala do Corretor
MÓDULO 2 – Caracterização do Imóvel e Identificação das Áreas (4h)
Objetivo: Ensinar o aluno a realizar corretamente o levantamento físico, documental e legal do imóvel, base essencial para a aplicação da metodologia evolutiva.
1. Identificação e caracterização técnica do imóvel
Neste tópico, o aluno aprenderá a levantar os principais dados físicos e técnicos do imóvel, como localização, padrão construtivo, tipo de ocupação, número de pavimentos, idade aparente e estado de conservação. Essa caracterização serve de base para a estimativa do custo de reprodução ou substituição da edificação.
2. Verificação da matrícula, inscrição municipal, projeto aprovado e habite-se
Aqui, abordaremos como analisar os documentos formais que comprovam a existência legal do imóvel: matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (propriedade), inscrição municipal (vinculada ao IPTU), o projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura e o habite-se (autorização para uso). A ausência ou inconsistência desses documentos pode comprometer o valor ou a legalidade do bem.
3. Diferença entre áreas construídas: real, privativa, equivalente e comum
Este tópico explica os diferentes tipos de áreas usados nas avaliações. A área real é a construída de fato; a privativa é a de uso exclusivo do proprietário; a comum corresponde às partes coletivas em edifícios; e a área equivalente ajusta essas medidas conforme o uso e o padrão. Entender essa diferença é essencial para calcular valores com precisão.
4. Cálculo da área equivalente conforme ABNT NBR 12.721:2006
O aluno será introduzido ao método de cálculo da área equivalente, que considera fatores de ponderação (ex: garagem, varandas, áreas comuns) para tornar comparáveis unidades distintas. Esse cálculo é obrigatório em avaliações evolutivas e segue parâmetros definidos pela norma ABNT NBR 12.721:2006.
5. Importância da correta identificação para valorização e aplicação do custo unitário
Por fim, será demonstrado como uma caracterização correta do imóvel impacta diretamente na aplicação do custo unitário de construção e na valorização final. Erros nessa etapa podem levar a distorções no valor do bem, tornando o laudo inválido ou impreciso.
- Professor: Sala do Corretor
Módulo 3 – Custo de Reprodução e Substituição na Avaliação Evolutiva
Objetivo: Neste módulo, o aluno aprenderá como calcular o custo de construção de um imóvel utilizando fontes oficiais e métodos reconhecidos no mercado. Serão apresentadas as principais tabelas e sistemas de custos, além de técnicas para levantamento quantitativo, classificação do padrão construtivo e adequação do custo conforme a tipologia do imóvel.
1. Diferença entre custo de reprodução e de substituição
Neste tópico, vamos entender a diferença entre construir uma réplica fiel de um imóvel original (custo de reprodução) e criar uma versão equivalente usando técnicas e materiais atuais (custo de substituição). Essa distinção é essencial para escolher o método mais adequado na avaliação evolutiva.
2. Fontes: CUB, SINAPI, TCPO, ORSE, PINI
Aqui, você conhecerá as principais referências oficiais para obtenção de custos de construção no Brasil. Vamos explorar como acessar e interpretar o CUB, SINAPI, TCPO, ORSE e PINI, garantindo dados confiáveis para a avaliação.
3. Noções básicas sobre levantamento quantitativo e orçamentação
Neste tópico, vamos apresentar os fundamentos do levantamento quantitativo, mostrando como o profissional habilitado identifica e calcula as quantidades de materiais e serviços necessários para a execução de uma obra. Também veremos como essas informações são organizadas e convertidas em um orçamento claro, detalhado e tecnicamente preciso, servindo de base para uma avaliação confiável.
4. Classificação dos padrões construtivos
Vamos estudar como identificar o padrão construtivo de um imóvel (baixo, médio, alto etc.) e compreender o impacto dessa classificação no valor final apurado pela metodologia evolutiva.
5. Adequação do custo conforme padrão e tipologia
Por fim, veremos como ajustar os custos calculados de acordo com o padrão construtivo e a tipologia do imóvel (residencial, comercial, industrial), assegurando maior precisão na avaliação.
- Professor: Sala do Corretor
MÓDULO 5 – Depreciação Física, Funcional e Econômica (4h)
Objetivo: Ensinar o aluno a calcular a depreciação de um imóvel de acordo com seu estado de conservação e uso.
1. Conceitos de depreciação física, funcional e econômica
A depreciação é a perda de valor de um imóvel com o tempo.
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Física: desgaste natural (ex.: rachaduras, infiltrações).
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Funcional: quando o imóvel não atende mais às necessidades atuais (ex.: casa sem garagem).
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Econômica: causada por fatores externos (ex.: bairro desvalorizado).
2. Tabela Ross-Heidecke: origem, estrutura e aplicação
A Tabela Ross-Heidecke é usada para calcular depreciação de forma padrão. Ela mostra, em percentuais, quanto do valor do imóvel já foi perdido de acordo com sua idade e vida útil.
3. Como fazer interpolação de valores da tabela
Quando a idade do imóvel não aparece exata na tabela, fazemos uma conta simples para achar o valor entre duas linhas próximas. Essa conta é chamada de interpolação.
4. Cálculo do índice de depreciação e valor depreciado
O índice de depreciação mostra o quanto o imóvel já perdeu de valor. Multiplicando esse índice pelo custo da construção, encontramos o valor depreciado, ou seja, o valor atual da edificação.
5. Fator de Comercialização (FCI) na Avaliação Imobiliária
Neste módulo, você descobrirá como o Fator de Comercialização Imobiliária (FCI) influencia o valor de mercado de um imóvel.
- Professor: Sala do Corretor